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“認房不認貸”持續擴容,一線城市熱度回升

2023-09-07T17:30:34 ?瀏覽次數: ??作者:蘇州房產小編 ??來源:蘇州新房房產

  繼北上廣深等一線城市出臺 "認房不認貸 "政策后,杭州對最初的 "認房不認貸 "政策進行了重新調整和優化。中國的指標監測顯示,除一線城市外,武漢、中山、惠州、東莞等城市已明確出臺 "認房不認貸 "住房政策的首個實施文件,其他二三四線城市也將在短期內全面跟進。

  杭州“認房不認貸”政策升級調整,短期對會有一定積極作用

  據此前報道,2022年11月,杭州市曾發布《關于調整杭州市個人住房按揭貸款政策的緊急通知》,其中規定,對于在杭州市限購區無住房、但有住房按揭貸款記錄且相應貸款已結清的居民家庭,為改善條件再次購買普通自住房,可按首套房貸政策執行(最低首付比例為30%)。

  但是,該政策發布后,杭州的商品房交易市場仍然出現了明顯降溫。根據中指研究院數據,成交方面,杭州8月新房成交75.9萬㎡,環比增長29.8%,市場有所回暖,但仍不及去年同期,同比下降16.9%;二手房成交止跌回漲,杭州8月二手房成交3410套,環比增長16.1%,但成交規模仍未恢復至上半年水平,二手房成交價格持續下行,且降幅擴大,市場仍延續以價換量態勢。

  在此背景下,9月5日,杭州市對“認房不認貸”政策進行了升級調整。調整后,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時,家庭成員在本市名下無成套住房的,不論是否已利用貸款購買過住房,銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

  中指研究院華東大區常務副總高院生分析稱,此次調整取消了“相應貸款已結清”的描述,進一步拓寬了“認房不認貸”的范圍、降低原二套家庭購房首付比例及貸款利率。

  “事實上,2022年11月的‘認房不認貸’已釋放部分需求,本次政策調整后,短期對會有一定積極作用,但長期效果有待觀察。針對市場實際發展,后續或將還會有系列舉措出爐,來實現市場的穩定發展。”高院生提到。

  一線城市“認房不認貸”政策頒布后,北上廣深市場有何變化?

  9月1日,繼廣州、深圳、上海后,北京也正式宣布落實“認房不認貸”。新政執行后,北京新房、二手房熱度均有所回升。

  中原地產首席分析師張大偉告訴記者,在9月2日北京執行新政第一天,北京二手房一天成交了大約1200套,明顯超過上周同期,上漲了超過100%。新房當天成交超過1800套,而8月全月網簽只有3100套,也就是北京新政第一天市場成交就超過之前半個月的成交量。

  不過張大偉提醒,9月2日的成交大部分屬于被政策影響的恐慌需求入市,有部分成交是之前積壓的需求入市,也有部分購房者害怕后續價格上漲,提前交小定金鎖定房源,所以1800套成交最后是不是能影響網簽還需要看后續市場變化。同時,9月3日新房成交只有900套左右,在9月2日成交量大漲一天賣掉只有半個月的成交量后,大部分入市的項目中優質房源已經去化。

  短期來看,中指研究院市場研究總監陳文靜認為,北京市場預計前期觀望或積壓的購房需求將快速釋放,而對于“賣一買一”的購房者來說,這部分需求進入市場將需要一定時間,整體市場行情將持續一定時間,但持續時間的長短一方面取決于購房者換房節奏,另一方面也取決于其他優化政策跟進情況。價格方面,當前新房項目仍以回籠資金為主,價格上漲預期和空間整體偏小,而二手房隨著掛牌量的上升,價格上漲動力亦不強,預計價格整體以穩為主。

  跟北京市場熱度相當的上海市場,其成交量也出現了大幅上漲。據中指研究院監測,新政執行后上海新房熱度明顯有所上升,新房項目到訪和認購熱度上漲明顯,但也與目前處于新房供應高峰有關。二手房市場目前熱度反應相對新房較慢。

  中指研究院上海分院高級分析師陳炬蘭分析稱,上海二手房市場熱度不及新房的主要原因為:本次新政利好的是外地買房的上海首套剛需及上海置換客戶,二手房市場的掛牌量有所上升,多數客戶置換打新,而賣方目前降價意愿減弱,二手房市場相對此前格局變化是,掛牌量再次上升,議價空間變小,而買房并沒有明顯增加,因此上海二手房市場處于僵持狀態。

  張大偉稱:“對于北京上海來說,未來出現一波小高潮已經是板上釘釘,但周圍比如北京周圍,上海周圍很可能出現需求減少的情況。”

  同樣受益于新政的還有廣州市場,根據中指研究院數據顯示,9月2-3日廣州網簽商品住宅216套,較上上周末(8月26-27日)上升91%,遠郊區域市場或部分偏純剛需項目變化不明顯,客戶仍處于觀望態勢中。二手房市場方面,部分客戶存在置換需求,掛牌量小幅上升,中介帶看量上升,但成交量變化不大,存在一定的議價空間。

  深圳也在新政執行后首個周末迎來了大批購房者看房,意向登記人數明顯上升,部分新盤開盤去化較好。中指研究院華南分院總經理楊紅俠提到,預計短期內,深圳部分前期積壓的潛在需求有望得到釋放,但主要以一手新房為主,市場或將呈現一手熱度回升、二手維持平穩的特征。

  總體來看,張大偉表示,政治局會議明確政策方向后,全國各地協調優化調控管理政策的節奏也在加快,具體政策一方面要看全國各地目前政策工具箱的空間,另一方面要與城市市場的表現密切相關 他說,與城市市場的表現密切相關。從7月24日開始到8月底結束,全國房地產進入了政策密集公布期,房地產調控共140多條,創下歷史同期新紀錄。僅 8 月份,單月出臺的政策就超過 120 項,創下單月新紀錄。

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